一直以来，我们的城市建设，特别是中小城市建设，热衷于在市中心地区建造SHOPPING-MALL（销品茂）这种建筑模式。但事实上，总是事与愿违，从目前掌握和了解的情况看，几乎是失败居多，绝少有成功的。
泰州建销品茂的历史已经有好几年了，这点来讲，可谓是“与时俱进”，由来以久了。第一个项目便是西坝口的泰州商城。2001年，开始规划立项此项目。但是泰州市、海陵区四套班子领导走马灯似的前来参观，不断的肯定和赞赏该项目的建设。报社、电视、广播也不断的吹嘘。许多学者专家也给予了极高的评价，甚至，市委党校的专家教授们，市、区领导和开发商还专题举办过一次关于将西坝口建成泰州CBD的研讨会。市民们也给予了极大的兴趣，翘首以盼，不住的打探商城的招商情况。市区很多的个体户更是趋之若骛。一时间，泰守7商城成了泰州年度最受关注的焦点。仿佛泰州商城成了泰州城市建设的标志性建筑。成了泰州商业的航标了。结果两次开业均以失败告终，遗留了大量的问题。
　　就在泰州商城的经营招商模式出现很大问题，局面非常混乱的同时，对面又有一家同样号称SHOPPING-MALL的建筑—锦泰城市购物广场开工建设了。市区领导同样给予了很大的关注，工程建设的也非常顺利。但是2004年底开业，2005年春节后就悄悄的的偃旗息鼓了。与泰州商城不同的是，泰州商城不管怎么讲还是一座整体的标准商业物业，一些问题解决后，还可以重新引进大型商业进驻。而锦泰采取的是市内步行街的格式，注定无法引进大型商业，无法集中经营，以至荒芜至今，惨不忍睹。好端端的一个传统商业老街被折腾如此，真是无以言表啊！
　　SHOPPING-MALL为什么不能在泰州成功呢？我们首先看看SHOPPING-MALL究竟是什么概念？很多人可能认为他和超市、百货、专卖店一样是业态的感念。查国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会批准并联合颁布的新国家标准《零售业态分类》标准GB/T18106-2004（国标委标批函2004年 102号），零售业态分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。也就是说SHOPPING-MALL本身并不是一种什么业态，它只是建筑的一种形式。开发商在宣传广告上所宣传的“SHOPPING-MALL意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态”的宣传显然是不符合事实，误导消费者。
　　SHOPPING MALL的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”从其定义来看，既然是SHOPPING MALL，那就要业态结构合理、丰富，由多家主力店组成的复合型商业集团更具有竞争力，大小商家组合成一个统一的具有强大聚客能力的整体，让人流在Shopping Mall内循环流动，最大限度地满足客户的消费欲望，从而带动整个商场的互惠互荣。
　　从这个意义上讲，当初的泰州商城和锦泰广场都没有实现这个目标，只是一味的招徕小业主和个体商贩，缺乏统一管理，布局混乱，结构单一，搞小而全的经营方式。结果因背离商业规律，不遵守商业规则和商业道德，一损俱损。现在的商业都开始连锁化，规模化了，你还在一个商场内搞小而全的分散经营模式，还能有什么作为吗？
　　在国外最能代表一个城市形象和现代化建设成就的，无一例外要数现代化的商业建筑群区，比如法国的香榭里舍、纽约的曼哈顿等等。而先招商后开发、只租不售，更已经成为国际上公认的大型商业项目经营成功的两大准则。
　　再看泰州商城和锦泰广场，无一不是以房地产开发的面目出现，先圈地，根据自己的想法建造，再根据客户的需要，分割区域出售，结果好的都卖掉了，剩余的区域要么位置不好，要么结构有问题，要么面积不符合对方的要求，结果锯齿般的这里一家开门，隔壁又关着，搞的非常不舒服。再看坡字街，房子都建到这个份上了，还没有见到什么主力店有意向，更不要说签定什么进驻合同了。
　　这一点上，鹏欣丽都是做的比较聪明的，先和几个大的著名商业企业谈好租赁意向，有了主力店的加盟，无形给小业主吃了一颗定心丸，有了他们在旁边还愁行不成气候吗？还怕没有生意吗？所以鹏欣丽都不声不响的抢了坡字街的先手。
现在的鹏欣丽都有了金鹰国际、苏果超市、国美电器，另外苏宁电器也已签约成功，即将进驻开设二店。这些都是国内著名的商业企业，而且在各自的领域都是领头羊啊！
　　该来的都来了，还会有什么著名的商业企业选择泰州，进驻坡子街呢？没有主力店的进驻加盟，如何使街区形成较大的人气客流，如何形成街区的竞争力呢？显然，坡子街面临着极大的压力。如果坡子街仍然走铺位出售，不按照商业规律划行分市，不科学布局定位，可以肯定它是泰州商城第三。
　　从目前了解掌握的情况看，坡子街依然走的是拆分区域，出售商铺，独立经营的路子。不能不说是个危险的信号。
　　负责坡子街招商的香港铜锣湾广场的领军任务陈智曾是第一个将Shopping Mall(大型购物中心)概念引入中国的人，也是第一个在中国创建Shopping Mall的人，那时他才30岁。当初，陈智提出Shopping Mall概念，并将其付诸行动时，被誉为“中国Shopping Mall之父”。但Shopping Mall迅猛的发展为投资领域带来了很多意想不到的问题，有人惊呼：Shopping Mall泡沫来临！2004年，国家四部委联合连发三道令牌，紧急喊停，要求彻底调查Shopping Mall的兴建情况，各地的Shopping Mall项目纷纷停摆或者下马。原因是很多投资商借Shopping Mall的名义做商业地产，他们大肆从银行贷款进行兴建，然后将店铺甩卖出去牟取暴利，使很多中小投资者因此蒙受巨大损失。
　　所以有人会质疑，既然如此，开发商为什么还趋之若骛的参与投资建设呢？很简单，开发商以很小的资金注册一家公司，然后以土地证与政府协调银行贷款，然后建设，建设过程中可以通过定金等方式回笼一部分资金还贷后，再从银行贷款，几次还贷借贷后，开发商既满足了建设资金不足的问题，又可以赚取很多的利润，至于那点注册资本早就收回了。关于小业主今后的经营的问题，他们通常自己注册一个经营公司或者物业公司，假装帮助业主解决经营管理问题，一旦经营业绩不佳，他们甩手就走。倒霉的是购买商铺的小业主，吃亏的是银行，但是业绩却是政府的。
　　这个铜锣湾广场除了接手坡字街负责招商，开始时热闹了一番，现在是悄无声息。原因是什么？铜锣湾广场整个出现了资金链断裂问题，全国好几处铜锣湾广场都已停工，甚至某地的铜锣湾广场开业第二天就关门歇业了。这对坡字街而言，可是个不幸的消息！（可以点击下面的联结：http://economy.enorth.com.cn/system/2006/03/27/001265712.shtml）
　　坡子街的不幸，在于它不幸被政府、开发商作为一个招徕钱的噱头，而不是传承它的历史文化底蕴；更不幸的是它被折腾的那样，迟迟不知道的命运会是什么样？
　　遗憾的我们的城市除了坡子街还有五一路，还在建所谓的超大规模的国际商业街区，可怕啊！他们还想欺骗外国人啊！
　　我们的政府应该警醒了，绝不能再做别人错过的事了。孔子曰“不二过”，可是我们已经有了两“过”了，还不悔改，实在是无药可救到极点了。
　　我们甚至可怕他们再在城北地区再做一个大型Shopping Mall，那就真是愚蠢之极了！
　　再谈为什么不能留下坡子街呢？我们完全可以象苏州观前街保留着传统商业特色，以旅游为主，人民路做现代大型商业一样，让坡子街保留着传统商业，发展旅游业，而动进路做现代商业啊！呜呼哀哉！
　　可怜的泰州啊！我们的领导，我们的开发商，不懂得做人，怎么又不懂得做事呢？他们不懂商业，不懂历史，不懂美学啊！他们什么都不懂，他们只懂得Money啊!
　　对坡字街的痛惜，一是其建筑风格，断裂了城市的历史文化的传承，二是其施工招商速度太慢。鹏欣丽都现在进驻的都是大的商家，省内外著名的大型连锁企业。以泰州目前的城市水平，想再引进著名的商业企业进驻坡字街恐怕不大现实。如果没有大型商业的支撑，坡字街的二楼以上，敢说是死城一座。泰州商城和锦泰广场就是很好的事例！
   　我们再看看我们的四市，靖江有座上海城，虽然有世纪联华、上海永乐，五星电器的加盟，不过迩迩。当地人形容为上海城开始上上海城，现在是“上海滩”，形容里面的小业主经营方式，以后将会是“上海瘫”。泰兴引以为豪的是他们的市中心，说泰州城市看泰兴，泰兴城市看黄桥。完全是胡说，且不说其他，他的市中心叫泰兴商城，也是什么铺位销售，独立经营，现在除了门面房比较热闹外，里面和楼上全是空房子。兴化市中心八字桥广场叫杭州服饰城，整个叫八字桥广场，也有苏果超市加盟，但是旁边的服饰城就是成不了气候，开始开发商很拽，只卖不租，现在呢？很难经营哦！
  　 姜堰市中心叫新世纪市民广场，看起来很气派，没有去过姜堰的人不知道姜堰是什么大城市呢？那座建筑现在卖的非常好，但根据我的判断十有八九不会成功的，他的步行街有多少泰州人在那投资，结果惨败而归的，问问他们！
　　这就是最好的结论！坡字街不会成功！
   　一条商业街如果业态不齐全，结构不合理，很难形成人气客流。这要从商业角度考虑分析。大型商业对人气的拉动是一般商业做不到的。商业的人气分为三种，一是固定客流，一是分享客流，一是派生客流。三种情况都存在具备才是成功的商业街。
   　另外那座财富广场也会是一样的结果。凤凰集团将成为泰州的历史罪人！他们根本不懂得商业！有必要做那么大的国际商业街区吗？懂得建筑的，有那种实力的，应该去搞小区开发，那是赚钱的。搞商业地产投资太大，回报慢啊，风险更大！他们不懂哦！